上海的房地产市场近期发生了显著变化。与前些年人们普遍关注房价是否会继续下跌相反，今年市场上却渐渐涌现出新的声音：上海是否会成为本轮房地产复苏的先锋？在高盛最近一次的中国房地产专家电话会议上，有一个值得关注的分析指出，如果二手房成交量持续高于新的挂牌量，并且这种趋势延续到明年春天，上海有可能会率先看到更加明显的价格回暖。然而，这里的重点并非全国范围内的普遍上涨，更不是上海所有房源一并上涨。真正值得关注的是市场趋势的变化。

首先，上海的成交量已有所回升。我一直认为，观察楼市变化应该从成交量入手，而非直接看房价。因为通常情况下，楼市的变化遵循一定的顺序：看房的人多了，成交量才会增加，随后议价空间会缩小，最后房价才会跟着变化。今年8月，上海的二手房网签量达到了23137套，同比增加了约16%。更重要的是，自3月以来，上海的二手房成交量已连续六个月保持在2.3万套以上。这表明什么？至少说明上海的购房者依然存在。近年来很多潜在买家并非没有需求，而是因为市场预期的变化而不敢下手，担心买了之后价格会继续下跌。但一旦这种预期转变，被压抑的需求便会逐渐释放。

其次，这次变化不仅仅体现在成交量的回升。就价格而言，8月份上海的新建住宅价格环比上涨了0.4%，同比上涨了3%；二手房价格环比上升0.3%。与全国70个大中城市相比，上海的表现相对突出。因此，当前上海市场的情况非常有意思：成交量首先恢复，价格下跌幅度减小，随后部分优质房源开始减少议价空间。楼市的真正拐点往往不是某一天价格陡然上涨，而是回过头才发现，成交量早已回升，优质房源早已难以砍价。

接下来，为什么偏偏会是上海率先复苏呢？其实道理并不复杂。房子最终是供人居住、供人购买的。上海最大的优势并不是房源多，而是工作机会丰富。金融、贸易、航运、科技、高端制造、专业服务等行业集中在这里，吸引了大量高收入岗位。只要这些岗位持续吸引人口，就会不断带来租房、结婚、购房、改善及换房等需求。更为关键的是，上海真正稀缺的优质房源并不多。核心地段、成熟商业、便捷地铁、优质物业、良好户型，再加上独特的景观和改善属性，这些优质房源的复制并非易事。因此，未来上海楼市的主要矛盾可能并不是“有没有房子”，而是：真正好的房子有多少？

然而，这并不意味着上海所有房子都会普遍上涨。这一点尤其重要。未来房地产市场可能呈现出更明显的“分化”特点。核心区域与偏远郊区之间会出现分化，新楼盘与旧楼盘之间、优质户型与劣质户型之间、物业管理良好的与管理不善的之间也会不同。同时，即使是同一个小区，不同楼层、朝向、装修和户型的100平方米房源，其价格也可能拉开差距。从前只要买到房就可以，而今更需谨慎选择正确的房源。真正值得投资的，不一定是价格上涨最快的，而是你在需要出售时，市场上有人愿意接手的房源，这就是房子的流动性。

最后，普通人该如何应对当前情况？我的看法是：不要因为机构对市场的乐观预期而冲动购房，也不要因为过去价格下跌而认为未来永远不会上涨。如果你确定在未来的5到8年里会留在上海，且购房月供不会对家庭现金流造成压力，并能买到地段、户型、物业及流动性较好的房子，那么短期内价格涨5%还是跌5%其实并不是非常重要。但如果仅仅是因为害怕失去机会，而随意在远郊地区购入老旧同质化严重的房子，那风险依旧不小。当前真正值得关注的变迁并不是“房价马上暴涨”，而是在经历了几年的调整后，市场正缓步走向重新定价的过程。接下来，真正能够拉开差距的，恐怕不仅仅是房源的数量，而是你手中房子的受欢迎程度。

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